En Héroes Cuarta Sección, el Primer Síndico Municipal Rafael García compartimos con vecinas y vecinos una charla sobre cultura condominal, derechos, obligaciones y las herramientas que tienen para organizarse y tomar mejores decisiones en comunidad.
Cuando las y los vecinos conocen sus derechos y participan, es más fácil construir soluciones desde su propia comunidad.
Cabe mencionar, que, en el Estado de México, la implementación correcta del régimen condominal es fundamental debido a su alta densidad demográfica y al crecimiento acelerado de desarrollos habitacionales. Regular estas comunidades bajo la ley estatal previene el deterioro urbano, garantiza la plusvalía inmobiliaria y evita vacíos legales en la convivencia diaria.
El marco legal del Estado de México otorga a los ayuntamientos facultades claras y obligaciones específicas para intervenir, ordenar y regular la vida condominal, especialmente cuando se presentan anomalías como la intromisión de autoridades auxiliares (COPACIS o delegados) o el abandono físico y organizativo de las unidades.
Los municipios no pueden desentenderse de lo que ocurre dentro de un condominio bajo el argumento de que es "propiedad privada". La legislación local les otorga dientes para actuar en los siguientes rubros:
Delimitación y Control de Autoridades Auxiliares: Con base en la Ley Orgánica Municipal del Estado de México, el ayuntamiento es el jefe directo de los COPACIS y Delegados. El municipio tiene la facultad de amonestar, sancionar o destituir a los miembros de un COPACI que invadan funciones privadas, utilicen recursos públicos dentro de un condominio sin convenio, o pretendan cobrar cuotas internas de mantenimiento.
Arbitraje y Conciliación Obligatoria: A través de la Sindicatura Municipal o las oficialías mediadoras, el gobierno local tiene la facultad de citar formalmente a condóminos, administradores y terceros en conflicto. Sus acuerdos y laudos tienen validez legal para destrabar disputas por áreas comunes.
Aplicación de Sanciones Administrativas y Multas: El municipio, por medio de su área de desarrollo urbano o gobierno, puede multar a los propietarios que violen de forma flagrante el régimen condominal (obstrucción de accesos, modificaciones estructurales no autorizadas o invasión de áreas verdes comunes).
Intervención por Abandono o Riesgo Sanitario/Seguridad: Si el abandono vecinal genera focos de infección, acumulación de basura o riesgos estructurales, el municipio tiene la facultad de ingresar a realizar inspecciones de Protección Civil y obligar a la comunidad (o ejecutar de forma subsidiaria con cargo a los colonos) el saneamiento de las áreas comunes.
La Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México no solo faculta al municipio, sino que le impone la obligación de coordinarse con el gobierno estatal para desarrollar un entorno condominal sano a través de las siguientes acciones obligatorias:
A. Política de Concientización y Cultura Condominal
Obligación de Difusión: Los municipios deben diseñar campañas permanentes que informen a la ciudadanía sobre qué significa vivir en régimen condominal, recalcando que la propiedad común requiere corresponsabilidad económica (pago de cuotas).
Fomento Escolar y Comunitario: Promover valores de civismo, respeto al reglamento interior, cuidado del medio ambiente y manejo de residuos dentro de los conjuntos habitacionales.
B. Capacitación Obligatoria
Certificación de Administradores: El municipio debe ofrecer, en coordinación con la Procuraduría del Colono (PROCOEM), programas de capacitación técnica, contable y jurídica para los ciudadanos que deseen administrar sus condominios de manera profesional o vecinal.
Asesoría para la Constitución: Es obligación del área de Gobierno municipal orientar gratuitamente a los vecinos que carecen de organización para que sepan cómo emitir convocatorias legales, celebrar asambleas válidas y redactar sus reglamentos internos.
C. Ordenamiento Condominal (Obligaciones Administrativas)
Registro e Inscripción: El municipio está obligado a llevar un registro actualizado de las Mesas Directivas y Administradores vigentes, así como de los Reglamentos Interiores de los condominios ubicados en su territorio.
Autorización de Libros de Actas: Para dar legalidad a las decisiones de los vecinos, la Dirección de Gobierno municipal debe foliar y autorizar el Libro de Actas de cada condominio, lo cual es el principal escudo jurídico contra los morosos y las intromisiones externas.
Por lo anterior, la labor que realiza el Primer Síndico Municipal de orientar, capacitar y tener cercanía con los condóminos es vital.
Un desarrollo urbano confiable no se mide por el número de casas construidas, sino por la solidez de su tejido social. Es importante transitar de un modelo de "vivienda-dormitorio" abandonada a su suerte, a una comunidad condominal protegida, donde el ciudadano deba saber exactamente a dónde va su dinero, su propiedad gana plusvalía y la reja de su condominio representa una frontera respetada tanto por el crimen como por las propias autoridades auxiliares del municipio.
Hay mucho por hacer en este sensible para la población.
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